По итогам 2009 года планка
цен на столичные квадраты в традиционном долларовом исчислении упала на
45% от пиковых значений 2008 года. В результате у многих покупателей
жилья на пике стоимости суммы невыплаченных кредитов уже превышают
реальную стоимость приобретенной квартиры, а значит, даже продажа такого
жилья проблемы заемщиков не решает.
Кризис изменил отношение к инвестициям в недвижимость, особенно к
приобретению жилья с помощью ипотеки под неподъемные проценты.
В
течение прошлого года ценовой пузырь на рынке жилья Киева не лопнул, а
всего лишь немного сдулся. Ведь в условиях падения уровня реальных
заработных плат огромный разрыв между доходами большинства наших граждан
и ценами на квадратные метры в принципе не уменьшился, а для отдельных
категорий потенциальных покупателей даже увеличился.
Резко
уменьшилось и количество претендентов на покупку жилья бизнес-класса.
Зачастую клиентами риелторов становились топ-менеджеры либо владельцы
магазинов, торговых фирм, владельцы помещений в нежилом фонде и просто
предприниматели. Доходы «топов», владельцев бизнеса, арендодателей и
просто предпринимателей в ушедшем году резко упали, а значит, их
приоритетом стало не обновление личных жилищных условий, а сохранение
собственного бизнеса и поиск новых источников заработка. Недвижимость же
сейчас является скорее головной болью инвесторов.
Основные
факторы, способствовавшие падению цен:
- огромный разрыв между
ценами на недвижимость и доходами граждан;
- большое количество
накопившихся в стране, экономике и обществе проблем (неэффективная
экономика, дефицит бюджета, сворачивание производства, резкое увеличение
долговых обязательств, высокая инфляция, постоянные политические
противостояния... Список можно продолжать.). Как следствие этого:
-
отток капиталов и квалифицированных кадров из страны;
-
мощнейший экономический кризис в стране и мире;
- сокращение
экспорта и инвестиций;
- резкое снижение доходов большинства
потенциальных покупателей;
- уход с рынка недвижимости
спекулятивного капитала;
- значительное сокращение
потенциальных покупателей, не дождавшихся адекватных цен на жилье и уже
потративших часть своих сбережений, например, на покупку автомобиля;
- прекращение ипотечного кредитования;
- переоценка
ценностей (многие участники рынка изменили свое отношение к
недвижимости, она утратила свою инвестиционную привлекательность);
-
паника, возникшая в разгар кризиса в среде приобретателей ипотеки, а
также инвесторов, вложивших средства в недвижимость;
-
развернутая пропагандистская кампания, направленная на резкое и
ускоренное снижение цен.
Отдельно стоит остановиться на
факторе ипотеки в истории развития отечественного рынка жилых
«квадратов».
С 2003-го по 2008 год именно бездумное
кредитование обеспечило гонку цен и рождение огромного пузыря и на рынке
жилья, и в национальной экономике в целом. Это ненормально, когда
человек с доходом в 4-5 тыс. грн. брал в кредит авто с ежемесячной
выплатой 500 у. е. или секретарша с доходом в 3 тыс. грн. покупала в
кредит мобилку за тысячу «зеленых». Люди не тянули выплату кредита, но
жадность чиновников, банкиров, продавцов, всех остальных участников этих
процессов, в т. ч. покупателей, оказалась сильнее.
Что
касается конкретно ипотеки, то обилие проблем с уже выданными кредитами
(по оценкам независимых экспертов, каждая третья гривня в ипотечной
системе уже стала сомнительной в плане возврата) делает невозможным
быстрое возрождение ипотеки в Украине.
Правда, на сегодня около
десяти банков декларируют выдачу ипотеки, однако, кредит под 25-28%
годовых с первоначальным 50-процентным взносом используется в основном
теми клиентами, которые накопили почти всю необходимую для покупки сумму
и на завершение покупки им не достает относительно скромных 10-20 тыс.
у. е.
Если сейчас сделки совершаются по усредненной цене в
1700 у. е. за кв. м, риск-менеджмент банков допускает преодоление
рынком недвижимости нижней ценовой планки в 850 у. е. за «квадрат».
Кстати, по итогам 2009 года представители риелторских агентств
утверждают: если раньше около 80-90% всех сделок на рынке проводилось с
помощью ипотеки, то теперь количество сделок с использованием заемных
денег уменьшилось до 1-2%.
Прогноз на 2010-й
В начале
наступившего года ничего интересного на рынке недвижимости происходить
не будет. Та же стагнация, те же вялотекущие сделки. Низкая деловая
активность обусловлена тем, что участники рынка будут ожидать развязки
политических и экономических кроссвордов. Цены при этом продолжат свое
плавное «приземление».
В более отдаленной перспективе в течение
года ситуация может развиваться по двум сценариям. Первый и более
предпочтительный для игроков рынка предполагает постепенное снижение
ценовой планки на протяжении всего 2010 года. Кредитный наркотик на
рынок доставлен не будет. И те около 60 банков, выставленные в Украине
на продажу, как, впрочем, и все остальные финансовые учреждения, будут
более озабочены собственным выживанием нежели поиском новых клиентов для
призрачной 20-летней ипотеки.
Развивать кредитование возможно
лишь в стране, курс национальной валюты которой можно с более-менее
твердой степенью уверенности предсказать хотя бы на год-два вперед, а не
в ситуации, когда не известно, что будет происходить на валютном рынке и
в экономике страны даже через одну-две недели.
Второй
сценарий, предполагающий обвал на рынке и снижение цен в эконом-сегменте
на сотни долларов на одном квадратном метре, а в сегменте
премиум-класса на тысячи долларов за тот же переоцененный квадратный
метр, может произойти в двух случаях:
1: обвал неминуем, если
на аукционы будет выброшено залоговое жилье или на рынок массово
просочатся инвестиционные квартиры. Пока что организованного выброса
банками залоговых квартир не произошло, залоговое жилье если и
продавалось, то либо «вывешивалось» на сайтах по заведомо завышенным
ценам, либо по более адекватным ценам продавалось самим сотрудникам
банков.
2: повторную панику на рынке могует спровоцировать
валютные курсы. Если доллар перевалит за десятку, а евро за пятнадцать,
цены на рынке недвижимости улетят далеко вниз. Кстати, растущая пирамида
на рынке государственных ценных бумаг (те, кто заводит валюту в
Украину, чтобы подняться на высоких процентах, обещанных по ОВГЗ, могут
быть неприятно удивлены тем, сколько им придется заплатить за то, чтобы
эту же валюту из страны вывести) и неудержимое желание чиновников
использовать резервы НБУ для покрытия бюджетного дефицита позволяют
предположить, что девальвация гривни не за горами, и вопрос состоит лишь
в глубине ее падения.
В пользу покупателей работает и
психологический фактор. Это достаточно парадоксально, но на падающем
рынке мало кто покупает, желание покупать пробуждается на растущем
рынке. Этот видимый парадокс имеет основание в банальной человеческой
жадности: «если завтра будет дешевле, зачем брать сегодня?»
В
любом случае на 2010 год можно с достаточной степенью уверенности
спрогнозировать понижательный тренд на рынке недвижимости. Если частный
бизнес уже оптимизировал расходы, то государству только предстоит это
сделать. Долги огромны. Инвестиций в приемлемом размере нет.
Производства конкурентоспособной продукции нет. Более 10 миллиардов
«баксов» от международных спонсоров уже благополучно и бездарно проели.
Всю экономику заносит на поворотах. Перспектив у рынка недвижимости
также нет. И ценам на «квадраты» в такой ситуации только одна дорога -
вниз, а будет ли это плавное снижение или обвал, станет ясно уже в
ближайшие месяцы.
|
