Покупка квартиры для сдачи в
аренду отобьется минимум за 15 лет.
Очертив береговую линию Крыма с запада на юго-восток, а затем — на
северо-восток (от г. Черноморское до г. Щелкино), получаем ковш. В этот
ковшик с целью инвестиций многие вливают свои кровные — берут жилье для
дальнейшей выгодной сдачи в аренду отдыхающим.
По данным
опрошенных «Сегодня» риелторов, в 2009-м до 80% таких покупателей — не
крымчане, а жители наших мегаполисов и граждане РФ: москвичи,
петербуржцы. Мы решили выяснить, выгодно ли «доить» Крым, сдавая
приобретенные квартиры в аренду.
Ясно, что самый жирный навар в
ковше получается в сезон отпусков, а до его начала осталось всего 3
месяца. Но стоит ли уже приобретать метры или же выгоднее подождать,
пока цены еще упадут? Тут эксперты заочно, с нашей подачи, рассорились в
предсказаниях., пишет Сегодня.
ЦЕНЫ ОСТАНОВИЛИСЬ. «Дно в
сегменте квартир экономкласса достигнуто, — утверждает председатель
Крымского отделения Асоциации специалистов по недвижимости Украины
Дмитрий Майоров. — Пока массовых инвестиций в недвижимость нет, но с
весны, думаю, станут покупать те, кто не дождался, пока цены рухнут».
«Стали оживляться просмотры квартир, — подключается директор АН «Весь
Крым» Сергей Навсунов. — Правда, сделок не стало намного больше, но и
владельцы жилья не станут уступать — лучше снимут с продажи и будут
сдавать его в наем».
Трудно поверить в прогнозы о стабилизации
цен. Ведь экономика в стране и покупательная способность людей не
улучшились, ипотека — тем паче недоступна и...
НЕТ, ПРОСЯДУТ!
«Реальным покупателям к весне продавцы будут уступать до 5—10%
первоначально заявленной стоимости, — говорит директор АН «Планета-Крым»
Игорь Захарченко. — Предложение превышает спрос, число желающих продать
растет, а из-за кризиса денежных покупателям найти сложно». «С марта
стоимость жилья на побережье рухнет до 10%, — считает глава отдела
недвижимости компании «ПриватМастер» Константин Печенин. — Клиенты будут
нарасхват. Плюс пойдет выброс на рынок залоговых квартир от заемщиков
банков: даже если они будут ненамного дешевле, конкуренция заставит
остальных продавцов снизить цены».
А вот этому прогнозу
рукоплещем. Отсюда совет: покупатели, подождите еще месяц, а уж тогда
берите крымских «дойных коров».
ВЫБИРАЕМ С УМОМ
Чтобы
«хата» хорошо сдавалась, поставьте себя на место постояльцев, как
летних, так и несезонных. То бишь, вы сами хотели бы в ней жить? Посему
до ее покупки выясните массу нюансов.
Главный — близость к
морю, от силы 5—10 минут пешком или 10—20 — на общественном транспорте.
Узнайте, как регулярно он ходит. Да и с пляжами могут быть проблемы:
часто есть удобный выход только на платные (тут существует отталкивающий
психологический момент в смысле допрасходов), а муниципальные
бесплатные по заполненности конкурируют с банкой шпротов.
Второй
по значимости показатель — снабжение жилья водой — это бич Крыма. Если
ее подают по графику, важно, чтобы имелся накопительный бак,
гарантирующий круглосуточное ее наличие, плюс электронагреватель для
принятия душа.
Третий — инфраструктура: продмаги, кафе, ночные
клубы, аптеки. Эти внесезонные удобства должны находиться максимум в 10
минутах ходьбы.
Четвертый: для арендаторов-«летников» актуальны
кондиционеры, особенно если окна выходят на юг или юго-запад. Для
«зимников» — стабильное центральное отопление, а при его отсутствии
(тоже обычное для полуострова явление) — комплектация жилья газовыми
конвекторами или хотя бы электронагревательными приборами. И для всех
важна функциональная меблировка жилья.
Ясно, что полные данные
заочно не соберешь. Придется вести «разведку боем» и лично на месте
выяснять наличие/отсутствие удобств.
ВЛОЖЕНИЯ В КВАРТИРЫ
ОКУПЯТСЯ САМОЕ РАННЕЕ ЗА 15 ЛЕТ
Прикинем, сколько смогут
зачерпнуть из кошельков постояльцев «золотым ковшом» те, кто купят жилье
под сдачу и когда окупятся их инвестиции. Для этого возьмем наиболее
популярные у съемщиков 1-ком. квартиры. Причем — расположенные в
диаметральных (в отношении цены покупки и уровня получения дохода)
городах: Ялте ($50 тыс.) и Щелкино ($25 тыс.).
Тут надо
«плясать» от понятия сезон-несезон сдачи, ведь спрос и расценки на
аренду между ними разительно отличаются. Сезон — это с 1 по 10 мая,
затем идет провал до середины июня, а потом — опять сезон до конца
сентября. За 5 месяцев сезона набирается 125 дней, когда выгодно сдавать
жилье посуточно. Но, как отмечают Сергей Навсунов и Игорь Захарченко,
отлично, если заполняемость жилья составит 80%, т. е. 100 дней. А на
остальные 7 месяцев года лучше сдавать жилье в долгосрочную аренду,
посуточных клиентов будет мизер и ожидаемые доходы могут обернуться
потерями.
Итак, ялтинскую прилично меблированную и
нафаршированную быттехникой «единичку» в сезон можно сдать в среднем за
$40/сутки, а с октября по апрель включительно — всего за 1200 грн./мес.
($150). За год получите на руки $5000. Но из них придется вычесть кучу
накладных расходов. Оплату стандартных жилкомуслуг (квартплата, вода,
тепло), исходя из 150 грн./мес. — $225 в год. Плюс еще от $25 за
пользование теликом и электричеством «сезонниками». Прибавьте еще $150
на непредвиденные расходы (поломку сантехники, ремонт мебели) — и «навар
усохнет» до $4350 годовых.
Еще учтите, что минимум раз в 5 лет
надо делать в квартире косметический ремонт, каждый раз выкладывая от
$3000. Да и стиралка, телевизор, холодильник, кондишн не вечны... Итак,
при самом лучшем раскладе вложенные в проект $50 тыс. отобьете за 15
лет.
В г. Щелкино за идентичное по качеству жилье в сезон
возьмете в среднем $15/сут., а в несезон — до 700 грн./мес. Это от силы —
$2100 годового дохода. Расходы же на содержание, текущие ремонты,
замену техники — аналогичные ялтинским. Итого заимеете чистыми всего до
$1000 в год. Значит, окупаемость жилья составит от 25 лет.
Впрочем,
есть утешение. Надоест амплуа арендатора — сможете продать «хатку», и,
пусть с некоторыми потерями, вернуть инвестицию.
|
